Butą, už kurį dar mokama būsto paskola, parduoti galima, tačiau jeigu nekilnojamasis turtas yra įkeistas kreditoriui, sandorio eiga turi būti suderinta su konkretaus kreditoriaus reikalavimais. Dėl to tokio pardavimo nereikėtų pradėti nuo pažado pirkėjui, kad butas bus perduotas konkrečią dieną. Pirmiausia verta išsiaiškinti likusią prievolę ir veiksmus, kurių reikės įkeitimui sutvarkyti.
Pirmasis pokalbis – su kreditoriumi
Prieš aktyviai derantis su pirkėju svarbu žinoti, kiek paskolos dar liko grąžinti ir kokia procedūra taikoma parduodant įkeistą būstą. Kreditorius gali nurodyti, kokių dokumentų reikės, kaip turės būti organizuojamas atsiskaitymas ir kokiomis sąlygomis bus sprendžiamas įkeitimo klausimas.
Ši informacija leidžia pardavėjui suprasti ir finansinę sandorio pusę. Pavyzdžiui, jeigu likusi paskolos suma yra didelė, reikia įvertinti, kokia pardavimo kaina apskritai leistų įvykdyti turimus įsipareigojimus.
Pirkėjo paieška gali vykti lygiagrečiai, tačiau pirkėjui reikėtų atskleisti, kad turtas įkeistas.
Kaip gali atrodyti pardavimo seka?
Pats principas gana paprastas, nors konkretaus sandorio detalės gali skirtis:
Kreditorius → pirkėjas → atsiskaitymo sąlygų suderinimas → notaras → įkeitimo ir nuosavybės klausimų sutvarkymas.
Svarbiausia šiame procese nesukurti prielaidos, kad įkeitimas automatiškai išnyksta vos suradus pirkėją. Jo sutvarkymo tvarka turi būti suderinta pagal konkrečią situaciją.
Jeigu tikslas yra sutrumpinti pirkėjo paiešką, viena iš galimų informacijos pateikimo vietų yra https://www.parduokbrangiau.lt/superkame-butus/. Tačiau pirkėjo paieškos būdas nekeičia kreditoriaus nustatytų sąlygų: net ir labai greitai gavus priimtiną pasiūlymą, įkeisto turto sandoris turi būti tinkamai parengtas.
O jeigu pirkėjas taip pat ima paskolą?
Tokiu atveju sandoryje atsiranda dar vienas finansavimo procesas. Pardavėjo kreditorius turi savo reikalavimus dėl esamo įkeitimo, o pirkėjo finansuotojas vertina būstą ir būsimo pirkėjo galimybes.
Todėl pirkėjo pasiūlymas ir reali sandorio data nėra tas pats dalykas. Jei pardavėjui svarbus konkretus terminas, dar derybų pradžioje naudinga išsiaiškinti, ar pirkėjas moka nuosavomis lėšomis, ar jam reikalingas finansavimas.
Ką daryti, jei pardavimo kainos gali neužtekti?
Tai viena svarbiausių situacijų, kurią reikia aptarti su kreditoriumi prieš pasirašant įpareigojančius susitarimus. Jeigu už butą tikimasi gauti mažiau, nei reikia likusiai prievolei įvykdyti, pardavėjas neturėtų manyti, kad skirtumas automatiškai išnyks pardavus turtą.
Tokiam atvejui reikalingas individualus sprendimas su kreditoriumi. Jo sąlygos priklausys nuo konkrečios paskolos ir finansinės situacijos.
Todėl pardavimo kainos nustatymas įkeistam butui turi papildomą ribą: svarbi ne tik rinkos vertė, bet ir turimų finansinių įsipareigojimų dydis.
Paskola ir mokesčiai – du atskiri klausimai
Dar viena dažna klaida – manyti, kad paskolos grąžinimas savaime panaikina galimą gyventojų pajamų mokestį. Nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimas vertinamas pagal GPM taisykles, o ne pagal tai, kiek pardavėjas dar skolingas bankui.
VMI nurodo, kad nuo 2026 m. bendroji nekilnojamojo turto pardavimo pajamų neapmokestinimo dėl išlaikymo nuosavybėje taisyklė taikoma turtą išlaikius ilgiau nei penkerius metus. Gyvenamajam būstui egzistuoja ir atskiros išimtys, susijusios su deklaruota gyvenamąja vieta bei tam tikrais atvejais kito būsto įsigijimu.
Dėl to prieš sandorį verta atskirai pasitikrinti tris dalykus: kreditoriaus sąlygas, notarinio sandorio dokumentus ir mokestinę situaciją.
Parduoti butą su paskola galima, tačiau geriausias atspirties taškas yra ne pirkėjo paieška, o aiškus supratimas, kaip bus užbaigtas esamas finansinis įsipareigojimas. Kai ši dalis žinoma, daug paprasčiau nustatyti priimtiną kainą, derėtis su pirkėju ir planuoti realią sandorio datą.