Butą, už kurį dar mokama būsto paskola, parduoti galima. Esminis skirtumas nuo paskolos neturinčio būsto pardavimo yra tas, kad turtas paprastai būna įkeistas kreditoriui, todėl pardavėjas negali ignoruoti banko interesų. Prieš galutinai susitariant su pirkėju reikia išsiaiškinti paskolos likutį, kreditoriaus reikalavimus ir būdą, kuriuo pardavimo metu bus užbaigtas finansinis įsipareigojimas.
Tai nėra reta ar savaime problemiška situacija, tačiau improvizuoti jau atvykus pas notarą būtų bloga strategija.
Pirmasis žingsnis – sužinoti ne buto kainą, o paskolos likutį
Tarkime, buto savininkas mano galintis turtą parduoti už 160 000 eurų. Šis skaičius dar neatsako į klausimą, kiek pinigų liks pardavėjui.
Pirmiausia reikia žinoti aktualų negrąžinto kredito likutį ir kitas su kredito užbaigimu susijusias sąlygas. Lietuvos bankas nurodo, kad už išankstinį būsto kredito grąžinimą tam tikrais atvejais kredito davėjas gali turėti teisę į kompensaciją. Pagal galiojančią tvarką ji apskaičiuojama pagal nustatytą formulę ir gali siekti nuo 0 iki 3 proc. anksčiau grąžinamos kredito sumos; palūkanų normos keitimo dieną tokios kompensacijos kredito davėjas reikalauti negali.
Ar kompensacija konkrečiu atveju bus taikoma, reikia tikrinti pagal kredito sutartį ir kreditoriaus pateiktą informaciją.
Kaip juda pinigai pardavimo metu?
Bendra logika gana paprasta: pardavimo sandoris turi būti sudėliotas taip, kad būtų įvykdyti kreditoriaus reikalavimai ir tinkamai sutvarkyta hipoteka. Tačiau konkreti schema gali skirtis. Pirkėjas gali turėti nuosavų lėšų arba pats naudotis būsto paskola, todėl sandoryje gali dalyvauti ne vien pardavėjas ir pirkėjas, bet ir vienas ar keli kredito davėjai.
Dėl to buto pardavimas su paskola turėtų būti planuojamas nuo kreditoriaus sąlygų išsiaiškinimo, o ne nuo pažado pirkėjui, kad hipoteka „bus sutvarkyta vėliau“.
Prieš pasirašant įpareigojančius susitarimus verta turėti aiškų atsakymą: kokia suma turi būti grąžinta bankui, kada ji turi būti pervesta ir kokių veiksmų reikės hipotekai sutvarkyti.
O jeigu pardavimo kainos neužtenka paskolai?
Tai viena svarbiausių situacijų, kurią reikia pastebėti dar prieš pradedant derybas.
Jeigu tikėtina pardavimo suma yra mažesnė už finansinius įsipareigojimus, pardavėjas negali tiesiog nuspręsti parduoti būstą ir likusią skolą tvarkyti savo nuožiūra. Kadangi turtas užtikrina kreditoriaus reikalavimą, būtina iš anksto tartis su kredito davėju dėl galimų sprendimų.
Todėl skaičiuojant minimalią priimtiną kainą reikia remtis ne tuo, kiek kažkada buvo pasiskolinta, o aktualiu įsipareigojimu konkrečiai datai.
Jei naują būstą perkate tuo pačiu metu
Procesas tampa sudėtingesnis, kai senas būstas parduodamas tam, kad būtų galima įsigyti naują. Tada reikia derinti pardavimo datą, seno kredito užbaigimą, naujo būsto finansavimą ir faktinį persikraustymą.
Svarbus gali būti ir mokestinis aspektas. VMI nurodo, kad gyvenamojo būsto pardavimo pajamoms gali būti taikoma GPM lengvata, jeigu parduodamame būste gyvenamoji vieta buvo deklaruota bent dvejus metus. Kita lengvata gali būti aktuali, kai gyvenamoji vieta buvo deklaruota trumpiau, tačiau pardavimo pajamos per vienus metus panaudojamos kitam būstui įsigyti ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta. Konkrečias sąlygas verta tikrinti pagal pardavimo metu galiojančią VMI informaciją.
Pati negrąžinta paskola buto „neužrakina“. Ji tiesiog reiškia, kad pardavimas turi būti suplanuotas kartu su kreditoriumi. Kuo anksčiau gaunamos banko sąlygos, tuo lengviau realistiškai derėtis su pirkėju dėl kainos ir datos.